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분류국내저자 > 경제경영/자기계발

이름:신방수

국적:아시아 > 대한민국

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2025년 1월 <신방수 세무사의 2025 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석>

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신방수

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《가족 간 상속·증여 영리법인으로 하라!》, 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》, 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북》, 《공인중개사 세무 가이드북》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《부동산 세무 가이드북》, 《기업회계 실무 가이드북》, 《N잡러를 위한 1인 사업자 세무 가이드북》, 《상속·증여 세무 가이드북》, 《절반으로 줄이는 상속·증여 절세법》, 《확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《병의원세무 가이드북》, 《재건축·재개발 세무 가이드북》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무리스크관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 80여 권이 있다.

⦁ 홈페이지 : www.toptax.co.kr(세무법인 정상)

⦁ 온라인 세무상담 : 신방수세무아카데미
(네이버 카페 : https://cafe.naver.com/shintaxpia)  

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저자의 말

<2022 토지 절세 컨설팅 가이드북> - 2022년 3월  더보기

부동산 중 토지는 주택처럼 세금이 무겁다. 토지는 공익적인 요소가 강하므로세금을 무겁게 하는 것이 토지의 효율성을 제고할 수 있다고 보기 때문이다. 하지만 실생활과 밀접한 토지에 대해서는 가급적 세부담을 낮게 하고 있다. 예를 들어, 농업인이 농지를 취득하면 취득세를 감면하고, 농사를 충분히 지은 상태에서 양도하면 양도세를 감면한다. 이에 반해 토지를 투자목적으로 취득해 양도하면 양도세를 중과세한다. 그런데 이러한 상황에서 토지중개나 거래 시에 토지에 대한 세금문제를 스스로풀어내는 것이 쉽지가 않다는 문제점이 있다. 우선 토지세금이 다른 부동산에 비해 너무 복잡하다는 것이 주된 이유다. 예를 들어 토지를 보유할 때 재산세가 부과되는데 이의 과세방식이 쉽게 이해되지 않는다. 전국의 모든 토지를 분리과세 대상토지, 별도합산 대상토지, 종합합산 대상토지 등으로 구분하고 있는데, 토지를 어떤 용도로 사용하고 있는지 그리고 다른 법률에 규정된 내용 등을 준수했는지 등에 따라 이러한 과세방식이 확 바뀐다. 그리고 이러한 과세방식이 비사업용 토지판단에 적지 않은 영향을 미친다. 그런데 더 심각한 문제는?소득세법?이나 ?법인세법?에 규정된 비사업용 토지에 대한 판단이 결코 쉽지가 않다는 것이다. 이를 판단하는 변수들과 예외적인 상황들이 너무 많기 때문이다. 그 결과 잘못된 판단을 기초로 의사결정을 내리면 엉뚱하게 세금을 크게 낼 위험성이 상존하고 있는 실정에 있다. 이 책은 이러한 배경아래 토지 소유자 및 공인중개사 등이 토지와 관련된 세무처리를 원활하게 하는 것을 도와주기 위해 집필되었다. 알다시피 지금 시중에는 토지세무만을 전문적으로 다루고 있는 책은 거의 없다. 있더라도 알기 힘든 언어로 도배가 되어 있어 이를 실무에 적용하는 것이 쉽지 않은 것이 현실이다. 이에 저자는 토지중개 및 거래 시에 반드시 알아야 할 세금문제를 쉽고 명쾌하게 정리해보고자 이 책을 집필하게 되었다. 그렇다면 이 책 ‘토지 절세컨설팅 가이드북’은 어떤 점들이 뛰어날까? 첫째, 토지중개 및 거래 시에 알아야 할 세무문제를 모두 다루었다. 이 책은 제5편으로 구성되었다. 제1편은 토지세무의 기본편으로써 토지중개와 토지거래 및 등기 시에 알아야 할 기본적인 내용들을 다루고 있다. 토지에 대한 세금은 물론이고 비사업용 토지가 무엇인지 그리고 토지거래허가제도 등이 어떤 식으로 작동되는지도 살펴보았다. 제2편은 토지취득과 보유 그리고 임대 시에 발생하는 모든 세무상 쟁점 등을 정리하였다. 취득세는 물론이고 취득 전에 알아야할 각종 쟁점들을 살펴보았다. 또한 보유 시에는 재산세 과세방식에 대해 자세히 살펴보았으며, 임대 시에는 임대토지에 대한 부가가치세와 종합소득세 과세문제 그리고 임대한 토지와 비사업용 토지와의 관계에 대해서도 살펴보았다. 제3편은 토지양도 시 발생하는 양도세에 관한 모든 것을 다루었다. 양도세 계산구조상의 각 항목들을 하나씩 살펴보고 지목별로 양도세 절세법 등을 다루었다. 이 편은 토지세무 중 가장 중요한 내용이 들어 있는 만큼 모든 주제들을 섭렵하는 것이 좋을 것으로 보인다. 제4편은 상속이나 증여로 받은 토지를 양도할 때 발생하는 다양한 세무문제를 다루었다. 상속이나 증여는 유상취득과 다르게 세법을 적용하고 있어 이에 대한 과세판단 등이 결코 쉽지 않다. 특히 비사업용 토지와 8년 자경농지 등에 대한 감면판단 시 차이가 나는데 이 부분을 중점적으로 공부해야 실수를 줄일 수 있다. 제5편은 영리법인과 비영리법인이 알아야 할 토지세무에 대한 내용들을 다루고 있다. 여기에서는 개인과 법인의 비사업용 토지판단의 원리를 비교해보고 종중 등이 보유한 토지에 대한 법인세 절세원리 등을 살펴본다. 이외 부록에서는 난해한 ?소득세법? 제104의3에 규정되어 있는 비사업용 토지의 범위에 대해 법조문을 자세히 분석한다. 둘째, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제해결을 쉽게 하도록 하였다. 이 책은 사례중심의 실무서에 해당한다. 이를 좀 더 현실감있게 하기 위해 책의 전과정을 ‘기본 사례 → 핵심 포인트 → 실전 연습’의 형태로 구성하였다. 각 절마다 제시된 사례들은 실무에서 아주 중요하게 다루어지는 내용들로 문제해결을 어떤 식으로 하는지 이에 대한 방법을 제시하고 있다. 저자가 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것이다. 더 나아가 저자가 수년간 현장에서 경험한 바를 그대로 싣고 있어 현장에서 바로 사용할 수 있는 실무서로서도 손색이 없을 것이다. 한편 ‘핵심 포인트’는 부동산에 대한 세무관리 시 좀 더 세련된 업무처리를 위해 알아야 할 지식들을 그리고 ‘실전 연습’은 그 이전단계에서 공부한 내용들을 실전에 적용하는 과정을 그리고 있다. 그리고 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 ‘Tip’이나 ‘절세 가이드’ 등의 란을 신설하여 정보의 가치를 더했다. 셋째, 토지 소유자의 절세를 위해 필요한 최신의 정보를 모두 다루었다. 이 책은 주로 토지 소유자의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금문제를 스스로 해결할 수 있도록 심혈을 기울였다. 이를 위해 개인 스스로가 비사업용 토지를 제대로 판단할 수 있게 하여 중과세를 적용받지 않도록 안내하는 한편 감면요건 등도 상세히 알아보았다. 이를 통해 독자들은 스스로 농지와 임야, 나대지 등에 대한 처분전략도 스스로 수행할 수 있을 것으로 기대한다. 한편 토지 중 농지나 임야는 절대적으로 상속이나 증여로 이전되는 경우가 많은데 이에 대한 PART를 독립시켜 상속이나 증여로 받은 토지에 대한 세무문제를 별도로 검토하였다. 여기에 더 나아가 비영리법인을 포함한 법인이 보유한 토지에 대해서도 세무상 쟁점과 아울러 절세전략을 다루었다. 한편 최근에 개정된 내용도 중요한데 대표적으로 주말농장용 농지에 대한 비사업용 토지적용, 공익사업용 토지에 대한 사업용 토지 요건 강화 등이 이에 해당한다. 이러한 부분도 최대한 분석하였으니 참고하기 바란다. 이 책은 최근 강화된 토지 세법에 대한 실무처리를 도와주기 위해 태어난 책이다. 다만, 지면의 한계상 모든 실무적인 세무상 쟁점들을 다룰 수는 없었다. 이에대해서는 앞으로 개정증보판을 통해 보완할 것을 약속드린다. 만약 책을 읽다가 궁금한 내용이 있으면 저자가 운영하고 있는 네이버 카페(신방수세무아카데미)를통해 궁금증을 해소하기 바란다. 이곳에서는 고급세무정보와 실시간으로 세무상담을 할 수 있는 장점이 있다. 또한 세금 자동계산기도 탑재하고 있다. 아무쪼록 이 책이 독자들의 토지에 대한 세무지식을 한 단계 업그레이드할 수있는 기회가 되었으면 한다. 독자들의 건승을 기원한다.

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